選對商圈開好店：從立地評估到佈點策略，打造穩健營運體質
重點摘要： 現今餐飲市場瞬息萬變，開店不再只是找個熱鬧的角落、端出好吃的料理就能成功。 真正能長久經營的品牌，背後都有一套縝密的展店規劃與選址邏輯。 商圈選擇決定客群與營收潛力，店點佈局牽動品牌擴張步伐；從單店損益平衡到多據點全區佈點， 唯有踏實做好立地評估與規劃，才能讓經營事半功倍、穩紮穩打走得更遠。
為何選址決定成敗：客群上限與營收潛力
開店要做出穩健體質，第一步不是裝潢、也不是菜單，而是把「這個位置能帶來什麼客人」想清楚。 商圈的選擇決定了客群結構與消費頻率，也決定你能達到的營收上限； 而店點佈局則影響未來展店的節奏與資源配置。 當你把立地評估做扎實，就能把開店從「憑直覺」變成「可預測、可複製」的規劃。
完善的商圈立地評估規劃：三大商圈型態一次看懂
商圈可依功能型態分為三大類：辦公商圈、住宅商圈、混合型商圈。 辦公區平日午餐時段人流密集、假日冷清；住宅區則以晚餐與假日需求為主； 混合型商圈因具多元客群與穩定來客量，通常最具發展潛力。
- 辦公商圈：主戰場在平日午餐與下午時段，重視出餐效率與外帶動線。
- 住宅商圈：晚餐與假日量體大，重視家庭客、停車與用餐舒適度。
- 混合型商圈：來客結構多元、波動較小，適合建立穩定營收與長期佈點。
市調工具怎麼用：用數據抓出區域潛力
掌握不同商圈的時段與消費習性，是擬定營運模式的前提。 搭配市調工具（如Google地圖、實地人流調查），能更精準掌握區域潛力： 先用地圖盤點競品與動線，再到現場做平日/假日、午晚尖峰的人流觀察，才能把「看起來很熱鬧」變成「真的撐得起營收」。
實務提醒：市調不是只看人多不多，而是要回答三個問題：人從哪裡來？會停留多久？會不會為你的品類買單？
選點需依據多面向指標進行評估
選址要避免踩雷，建議用一套固定指標做比較，才能在不同點位之間做出理性決策。 以下四大面向，是最常用也最關鍵的立地評估指標：
- 人口結構與密度：年齡層與居住型態反映消費力道與來客頻率。
- 交通便利性：鄰近捷運、公車、停車場或人行動線，直接影響可及性與進店率。
- 租金水準與坪效：需換算坪效後評估合理租金範圍，避免租金吃掉毛利。
- 競品與品牌分布：觀察類似品項是否過度密集，避免陷入削價競爭，並找出可差異化的定位空間。
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Q&A｜選址與商圈評估：店家最常問的 6 個問題
Q1：選址時要先看人流，還是先看客群？
A：先看客群再看人流。人流多不代表會買你的品類；先確認商圈客群（年齡、家庭結構、消費習慣）是否吻合你的定位，再去驗證人流的時段與停留，判斷是否能轉成營收。
Q2：混合型商圈一定比較好嗎？
A：混合型商圈通常來客更穩，但也可能競爭更激烈、租金更高。關鍵是你的營運模型能否承受租金與人事，並在多元客群中做出清楚定位；不是「類型最好」，而是「最適合你」最好。
Q3：用 Google 地圖做市調，最該看哪些資訊？
A：建議看四件事：①同品類競品密度與評價落點；②主要動線（車流、人行）與停車；③周邊生活機能（學區、醫療、商辦、社區量體）；④尖峰時段是否有「聚集點」（站口、轉角、超商、停車場出口）。
Q4：租金占比要抓多少才安全？
A：沒有單一標準，但一定要回到「坪效」與「預估營收」去算。做法是先用客單、來客與翻桌推營收，再設定可承受的租金占比，回推每坪合理租金範圍，才能避免「看起來租金不高，實際卻撐不起來」。
Q5：競品很多是不是代表不能開？
A：不一定。要判斷是「需求大所以聚集」還是「過度密集導致內耗」。若同品類密集且客群有限，容易陷入價格戰；但若商圈需求夠、你能做出差異（價格帶、情境、速度、品項特色），也可能借勢聚集人流。
Q6：我只有一間店，為什麼要先想佈點策略？
A：因為第一個點會決定你的模型（客群、產品、工時、人力、坪效），而模型一旦跑順，就能複製擴張。先把立地評估與選址邏輯建立好，未來才不會每次展店都重來一次，經營體質也會更穩。
